敷地調査とは
自分にとって、理想的な住まいを建てたいというのは誰しもが思うものです。
しかし、毎日暮らしている敷地であっても、その土地にどのような法的制限（建築基準法、都市計画法など）があり、また詳細な土地の形状・高低レベルなど、全てを把握されている方はなかなかいらっしゃいません。
いざ、本格的に新しい住まいを検討される段階になって、法的制限により、思い描いた建物が建築出来ないというケースもあります。
まずは、あなたの土地がどのような土地であるか測量・調査を行い、どのような建物が建てられるか確認されることをご提案いたします。
敷地と道路
建築物の敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。
用途地域
12種類の用途地域が場所により定められており、その地域内に建てられる建物が制限されています。
建蔽率と容積率
特定行政庁の指定により、その地域に建てることが出来る建物の大きさに制限があります。
- 角地緩和などの緩和処置を受けることが出来る土地もあります
- 道路幅員が12ｍ未満の場合は、その幅員により別途制限の計算方法があり、
いずれか厳しい方の容積率となります
道路後退
敷地の接する道路の幅員が4ｍ未満の場合は、道路の中心線から2ｍ後退したラインまで建築物を建てることは出来ません。また、自分の敷地ではありますが敷地面積に算入することも出来ません。
注）前面道路対側地が河川、2ｍ以上の高低差がある場合には、中心後退ではなく一方後退となる場合もあります。（各行政庁での細かい事前調査が必要です）
その他
防火地区、高度地区、建築協定、地区計画などがあり、それら全ての調査を行なうことが必要です。
市街化調整区域
市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」ですから開発行為（宅地造成）の許可は非常に難しいものになります。
(1)開発許可免除で宅地開発し建築してもよいもの
- 農林漁業用建築物のためのもの（都市計画法第29条第2号・令第20条）
- 主として市街化調整区域内の人々の日常生活に必要な小規模の店舗、事業所など（都市計画法第29条第11条・令第22条第6号）
- 非常災害時の応急仮設建築物等（都市計画法第29条第10号）
(2)開発許可が受けられるかも知れないもの
(3)開発許可を受けた土地では
- 許可を受けるときに申請した「予定建築物」は建てられる。
- それ以外の建築物を建てようとするときには、「建築許可」は要る。（都市計画法第４２条）
(4)開発許可を得ていない土地で建築できることもある
- 非常災害の応急仮設建築物（都市計画法第４３条第１項第３号）
- 市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している５０戸以上の集落地内の於ける既存宅地
（知事の確認を受ける）に於ける建築。（都市計画法第４３条１項第６号） - 既存建築物の敷地内の付属建築物（車庫・倉庫など）、１０㎡以内の改築など。
- 市街化調整区域内の人々の日常生活に必要な小規模（５０㎡以内）な店舗など（１／２以上）
- 農林漁業用建築物（都市計画法第２９条第２号）
- 駅舎、病院、学校などの公益上必要な建築物（都市計画法第２９条第３号）
市街化調整区域内に建築することは、なかなかムズカシイので事前チェックをしっかりとし、出来る限りの情報を持って各特定行政庁へ相談に行くことをお勧め致します。
