Q＆A
- Q1:登記簿の面積と実際に測量した面積が違いますが・・？
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A1:境界確定測量を実施のうえ、地積更正登記を行うことで合致させることが出来ます
今でこそ登記簿には、不動産の所有権、抵当権など権利を公に示す役割がありますが、もともとは、明治時代に国が国民所有の不動産に課税するために創ったとういう経緯があります。
その当時、登記簿を作るにあたって、自分の持っている土地を自分で測量して面積を申告することも多かった様です。
この時に「税金を少なくしたい」との理由から面積を過少申告したり、測量技術が未熟な上、お隣りと立会いして測量することも少なかったため面積が正確に登記されていないことが多いのです。
ですから、登記簿ができてから一度も測量していない土地をお隣りと立会いして測量すると、大きな面積の増減があったりします。
このように境界の確認をした結果、面積が増減したからといって「土地を取ったり、取られたり」しているのではない。ということがお解かりいただけると思います。 - Q2:自分の土地の一部を道路（道路負担）として使用していますが・・・
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A2:道路負担部分を特定して非課税申告をしましょう
自分の土地の一部を道路として使用（提供）している場合があると思いますが、問題点としては、道路負担部分が非課税となっているか？と提供している範囲・面積が確認できているか？という点です。
税金は、道路負担している部分を非課税にしてもらいましょう。
方法は、市役所・区役所の資産税課・土地係に相談に行き、非課税申告書に必要事項を記入して提出すれば、担当者の現地調査があり、適当と認められれば次年度から道路負担部分が非課税となります。
市区町村により異なりますが、比較的簡単に申請できます。
道路負担部分の範囲・面積ですが、これは境界線が不明であれば面積を算出することはできないので、お隣りの方と立会して確認する必要があります。 - Q3:境界標がなくなりました
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A3:測量業者に依頼して復元しましょう
工事などの理由で境界標がなくなった場合に、「この辺りだったはずだ」と新しい境界標を勝手に設置してしまうとお隣りと思わぬトラブルとなることがあります。
境界標がなくった場合は、はやいうちにお隣りに声をかけ、立会いのもと境界標を復元しましょう。
より正確に境界標を復元するため、弊社のような測量業者に依頼するのがベストだといえます。 - Q4:お隣りから境界確認のため立ち会ってくだいさいと依頼がありましたが・・・
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A4:立会いには応じてください
境界を確認することはお互いのメリットになりますし、土地所有者としての責任もありますので立会いには応じましょう。
立ち会った上で、境界の確認ができれば、後日のための書類も取交ししましょう。
もし、境界について自分で判断できない、疑問がある、などの場合は土地家屋調査士などの測量の専門家にご相談ください。
面倒だから・・・と立会い拒否をされると、後々まで禍根を残すことになります。 - Q5:お隣りが勝手に塀を建てた・・・
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A5:境界確認の申し入れをしましょう
お隣りが過去に境界の確認をせず塀などを建て始めたが、「お隣りさんだから・・」とそのままにしていると、その塀が境界線をまたぎこちらの土地に入っていた場合、最悪その部分について時効によってお隣りのものとされる恐れがあります。
万が一、塀が越境していた場合は、その部分について「どけなさい」という権利があります。ですから、塀を建てるときに境界を確認できていないなら、まずは境界を確認するよう、申し入れましょう。
境界の位置が不明確な場合は、正確な境界の位置を確認するため弊社のような専門家にご相談ください。円満解決に向けて努力します。間違っても感情的にならないよう注意しましょう。
お隣りと話ができない・・・など場合によっては、弁護士などの専門家に相談が必要な場合もあります。 - Q6:３人兄弟でひとつの土地を相続するのですが・・・
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A6:その土地をどうするかを話し合いましょう
３人兄弟で親の土地を法定相続した場合、土地の所有権は、持分３分の１づつで３人の共有となっています。
共有のまま土地を使用、管理されるのも一つの方法ですが、建築、売却などの時に共有者全員の意思統一が必要であったりと何かと手続きが面倒になります。 相続人全員で遺産分割協議を行って、３人の内１人の相続人に相続させる方法や、利用状況、持分などを協議し、相続した土地を分筆して分筆後の各土地の所有者を１人にするなどの方法があります。
所有者を一人にすることで土地の利用、管理などがスムーズに行えます。
弊社では、このような不動産相続サポートも行なっております。一度、ご相談ください。 - Q7:親の土地の半分に家を建てたい
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A7:将来のこと、万一のことを考慮し計画しましょう
親族所有の土地の一部に家を建てる場合に考慮しなければならない問題の一つに、「金融機関から借り入れ」があります。
借り入れをした場合、建物とその底地に抵当権が設定されます。
抵当権は土地の一部に設定することはできず、1筆の土地全体に設定されます。
ですから、土地は半分しか使っていないのに、土地全体に抵当権の効力が及んでしまうわけです。このような場合に、最悪の事態を想定して、土地を２筆に分筆することをお勧めします。
また、親の住居敷地内に建築する場合には、税金面、相続問題も考慮しておく必要があるかもしれません。 - Q8:うちの土地に里道（水路）が残っているらしい・・・
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A8:まずは調査して、事実確認をしましょう
宅地内やその付近に道、溝がなくとも法務局にある土地の地番・位置関係を表す図面（公図）に里道・水路などの「官有地」があり、それを宅地の一部として使用してしまっている場合があります。
この場合、まずは役所や法務局の調査を行い、本当に「官有地」があるのかを確認することが必要です。
あるのであれば、立会いしてその位置・範囲を確認し、確認できれば「官有地」を買い取ることもできます。
ないのであれば、公図が間違っているということになりますので、それを消去するなど訂正する作業を行います。
いずれにせよ、公図にあるのに現地にないという場合は、建築、売買、融資などの際に障害になることが多々ありますので早めの対応が必要です。 - Q9:登記簿はあるのに公図に載っていない・・・
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A9:調査のうえ、公図に表す作業が必要です
公図は、古く明治時代に登記簿とともに作られ、それを転写して現在に至ります。
そのため、最初の作りが雑であったりすると、登記簿はあるが、公図に地番が載っていないといったこともあります。これでは、公的資料で客観的に土地の位置が確認できないため、売買、融資などに支障をきたします。
登記簿が正しいのか公図が正しいのか。すなわち土地が存在するのか、否かを調査し、その結果に応じた作業が必要です。 - Q10:複数の土地を一つとして使っている
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A10:これは問題になることはありません
複数の土地にまたがって家をたて宅地として使っている。外見的には１宅地に見える。
この状態でも問題はありませんが、土地を管理していく上で複数の土地を１筆にする合筆をおすすめします。
合筆することで、登記簿が一つになり権利書もまとまります。
また、登記申請などの手数料が１筆で済むなどのメリットがあります。
合筆するのに境界を確認する必要はありますせんので、容易に行なうことが出来ます。 - Q11:境界線が曲がっていて使いにくいのでお隣りと土地を交換して直線にした
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A11:登記をしてください
意外なことかもしれませんが、境界線を個人間の合意で曲げたり、まっすぐにしたりすることは出来ません。
ブロック塀をまっすぐに積むだけで、境界線がまっすぐになるわけではありません。
この場合、曲がっている部分をそれぞれ土地から分筆して、分筆した土地の所有権をお隣りと交換することが必要になります。
この作業を怠ると、現地はまっすぐのブロック塀があるが、実際の境界線は曲がっているということになり、事情を知る者がいなくなった時にトラブルの原因となります。
